Novaworld Phan Thiết thu hút nhà đầu tư bởi “cam kết” lợi nhuận khủng?

Novaland ‘chơi lớn’ khi cam kết lãi suất 14%/năm -16%/năm tại dự án Novaworld Phan Thiết. Tuy nhiên, chính sách bán hàng này liệu có thực sự khả thi khi tình hình tài chính tại Novaland cũng không mấy khả quan.

Sau thời gian “án binh bất động”, Novaland cam kết bán BĐS nghỉ dưỡng kèm lợi tức khủng.

Tại Phan Thiết, dự án NovaWorld Phan Thiết (tên gọi đầy đủ là NovaWorld Phan Thiết Integrate Resort), tọa lạc tại mặt tiền đường Lạc Long Quân, phường Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Đây là tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí rộng gần 1.000 ha, do Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Tập đoàn Novaland) phát triển.

Phối cảnh dự án Novaworld Phan Thiết của Novaland

Dự án bắt đầu được khởi công từ năm 2019, cho tới gần đây, thông tin Novaland mở bán dự án NovaWorld Phan Thiết cam kết lợi nhuận tối thiếu 14%/năm đã thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư và dư luận.

Theo đó, khách hàng sở hữu sản phẩm của NovaWorld Phan Thiết sau 3 năm có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án với mức lãi suất tối thiểu 14%/năm. Ngoài ra, nhiều thông tin quảng cáo còn đưa ra những con số rất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư như “lợi nhuận thấp nhất 16%/năm, rủi bo bằng 0”, “tỷ suất lời 80% trong 5 năm”,…

Các thông tin quảng cáo, rao bán sản phẩm BĐS tại dự án NovaWorld Phan Thiết.

Thực tế, cam kết lợi nhuận từng là con “át chủ bài” của nhiều chủ đầu tư trong quá trình bán hàng, nhằm mục đích thu hút sự quan tâm, đầu tư của khách hàng và nhanh chóng bán được sản phẩm.

Khi phân khúc này đang có dấu hiệu “bội thực” nguồn cung, nhất là với phân khúc Condotel, các chủ đầu tư dự án condotel đã chạy đua nâng cam kết lợi nhận ngày càng cao. Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư từng chào bán với cam kết lợi nhuận dưới 10%, nhưng để cạnh tranh, có chủ đầu tư đẩy lên cao khoảng 12 – 14%, thậm chí cao hơn.

Vì vậy, với cam kết lợi nhuận khủng của NoVaLand tại dự án BĐS nghỉ dưỡng NovaWorld Phan Thiết có thực sự khả thi?

Theo các chuyên gia, cam kết lãi suất, cam kết lợi nhuận cao trong kinh doanh bất động sản cho thấy doanh nghiệp đang thực sự có nhu cầu về đầu ra của sản phẩm, về nguồn vốn,… Do đó, nhiều doanh nghiệp đã phải nâng mức cam kết lợi nhuận lên rất cao để thu hút khách hàng.

Tại Novaland, theo các dữ liệu được công bố tính tới thời điểm cuối tháng 9/2020. Tổng tài sản của Novaland xấp xỉ 129.389 tỷ đồng, tăng 44% so với hồi đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn cao hơn gấp 2 lần đầu năm, ghi nhận 12.259 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, các khoản phải thu dài hạn khác của công ty cũng tăng từ 371 tỷ đồng lên hơn 13.000 tỷ đồng. Đây là khoản tiền công ty chi hợp tác đầu tư phát triển dự án với các đối tác.

Tài sản ngắn hạn tại Novaland ghi nhận hơn 103.000 tỷ đồng, tăng gần 45% so với đầu năm, tổng giá trị khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm gần 90% tài sản ngắn hạn.

Trong cơ cấu tài sản của Novaland hiện nay, hàng tồn kho chiếm hơn 61%, tương đương 79.380 tỷ đồng và tăng 39% so với đầu năm. Trong số hàng tồn kho này chủ yếu là giá trị bất động sản đang xây dựng ghi nhận gần 74.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nợ phải trả của doanh nghiệp gần 98.189 tỷ đồng, tăng 50% so với đầu năm. Riêng tổng dư nợ vay chiếm gần 44.400 tỷ đồng, tăng hơn 9.800 tỷ đồng. Trong đó, vay ngân hàng 14.500 tỷ đồng, vay trái phiếu 12.940 tỷ đồng, còn lại là vay bên thứ ba.

Tại Novaland, chủ nợ lớn nhất hiện này là Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore, tiếp đó là ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

 

Ngoài ra, trong cơn “khát vốn” trầm trọng, Novaland đang tăng tốc trong cuộc đua phát hành trái phiếu với lãi suất khủng.

Cụ thể, Novaland là một trong 3 doanh nghiệp địa ốc phát hành hành trái phiếu nhiều nhất với khối lượng phát hành lên đến gần 10.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2020. Trong đó, chỉ tính riêng quý 3/2020, doanh nghiệp này huy động 7.017 tỷ đồng trái phiếu, chia làm 21 đợt phát hành kèm theo đó là mức lãi suất lên đến 10,5%, cao hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng và hơn hẳn mặt bằng chung lãi suất trái phiếu đang ở mức 9%/năm.

Dự án nghỉ dưỡng tiềm ẩn rủi ro lớn

Để hỗ trợ cho việc bán hàng của Novaworld Phan Thiết, Novaland đã đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận. Thật sự từ “cam kết” trong bđs vốn rất mông lung, nhất là ở mảng nghỉ dưỡng khi có biến động như dịch Covid 19.

Thực tế, thị trường tương lai sắp tới sẽ ra sao không ai đoán chắc được. Nếu mọi thứ suôn sẻ thì người mua có lợi nhuận còn nếu thị trường bấp bênh người mua có được Novaland chi trả đầy đủ như cam kết?

 

TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, cam kết lợi nhuận là hình thức cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, là sáng kiến tự phát của tự các nhà đầu tư, pháp luật không quy định việc này.

“Để có lợi nhuận 8-12% trên 1 năm thì mức độ lấp đầy luôn luôn phải đạt trên 50%, đây là một áp lực lớn. Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư cũng đã tuyên bố không thể đem lại mức lợi nhuận này. Vì thế, tôi cho rằng, các nhà đầu tư nên tiếp cận theo hướng khác. Nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải cùng nhau chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro, chúng ta đang làm không đúng với cơ chế nền kinh tế thị trường, kinh tế chia sẻ.

Mức lợi nhuận lớn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đến một ngày nào đó nhà đầu tư không thể đảm bảo mức lợi nhuận, rơi vào phá sản thì đành phải, bán condotel theo hình thức M&A, mua bán xác nhập doanh nghiệp . Như vậy, kể cả nhà đầu tư hay nhà đầu tư thứ cấp đều thọ không lâu”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng từng đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng để dễ bề bán hàng.

HoREA phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.

Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện nay các bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất có thời hạn (mức phổ biến là 30-50 năm). Đây cũng là một hạn chế và trở ngại tâm lý đối với nhà đầu tư so với các loại hình bất động sản được sở hữu lâu dài.

Chính vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoản thời gian nhanh nhất đồng thời có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu.

Lê Tuấn

© Bạn đang truy cập mạng xã hội THUONGHIEUMOI.VN - Diễn đàn thông tin thương hiệu Việt Nam. Hãy đăng ký thành viên để tham gia cùng chia sẻ các thông tin, kiến thức về các thương hiệu với đầy đủ tính năng hơn. Hòm thư hỗ trợ info.thuonghieumoi@gmail.com - Quản lý truyền thông: 0912.925.896 (Nhà báo Lê Minh Tuấn)